(Teleborsa) - “Nei primi mesi del 2026 il mercato immobiliare italiano evidenzia un andamento complessivamente positivo. Il comparto residenziale delle compravendite consolida il trend di crescita già avviato nel 2025, mentre il segmento delle locazioni registra livelli ancora sostenuti, seppur in lieve ridimensionamento”- è quanto si legge nel 1° Osservatorio sul Mercato Immobiliare di Nomisma presentato oggi presso l’UniCredit Tower Hall di Milano, che analizza la congiuntura del settore a livello nazionale con un focus di approfondimento su 13 mercati intermedi (Ancona, Bergamo, Brescia, Livorno, Messina, Modena, Novara, Parma, Perugia, Salerno Taranto, Trieste e Verona).



Rispetto a un anno fa, il mercato evidenzia un rafforzamento significativo: i prezzi mostrano una dinamica più solida, si riduce il divario tra valori richiesti e offerti, l’offerta viene assorbita più rapidamente e la domanda è in crescita. “Sono segnali di un ciclo espansivo che tende a consolidarsi, con un mercato tendenzialmente più dinamico e più liquido ed una domanda sostenuta” – sottolinea Nomisma.



Nel 2025 il mercato residenziale italiano ha visto rafforzare il trend espansivo avviato nel 2024, consolidando il recupero dopo la contrazione del 2023. A livello nazionale, le compravendite sono cresciute del +6,4%, con una dinamica più sostenuta nei comuni non capoluogo rispetto ai capoluoghi. Anche nei 13 mercati intermedi il quadro si conferma positivo: le transazioni sono aumentate complessivamente del +6,0%, con una crescita più marcata nei capoluoghi rispetto al resto della provincia.



A sostenere questa espansione contribuisce il ricorso al credito: nel triennio 2023-2025 la quota di acquisti finanziati tramite mutuo è salita dal 40,1% nel 2023 al 41,7% nel 2024, fino a raggiungere il 45,9% nel 2025, evidenziando un rafforzamento della leva finanziaria a supporto della domanda. Nello specifico, nel 2025 il mercato dei mutui residenziali è stato sostenuto da condizioni di domanda più favorevoli e da un quadro monetario progressivamente stabilizzato oltre che dal mantenimento della buona qualità degli indicatori di rischio delle banche. Nel corso del 2025 la combinazione di relativa stabilità dei tassi sui nuovi mutui di durata oltre i 10 anni nell’Area Euro e di moderato incremento in Italia ha determinato un lento ma costante allargamento dello spread. Il valore di 32 punti base osservato all’inizio del 2026 rappresenta infatti il picco massimo degli ultimi due anni, evidenziando il progressivo disallineamento tra l’evoluzione dei tassi italiani e quelli dell’Area Euro.


Sul fronte dei valori degli immobili residenziali, la variazione annuale dei prezzi rilevata nei primi mesi del 2026 nei 13 mercati intermedi conferma il trend di crescita, seppur con un’intensità più contenuta rispetto agli anni precedenti. I prezzi delle abitazioni in ottimo stato aumentano del +2,3%, mentre quelli delle unità in buono stato segnano un +2,7%, evidenziando una dinamica ancora positiva seppur in progressivo rallentamento rispetto al triennio 2023–2025. La crescita più sostenuta nel segmento delle abitazioni in condizioni meno pregiate segnala una pressione della domanda più intensa su questa fascia di mercato. Nei 13 mercati intermedi monitorati, i tempi medi di vendita di un’abitazione si attestano intorno ai 5 mesi, mentre lo sconto medio in fase di trattativa è pari all’8,6%. Si tratta di un livello contenuto, coerente con un mercato che continua a mostrare una buona capacità di assorbimento dell’offerta.

, nel 2025 in Italia si conferma una dinamica complessivamente positiva con oltre 1 milione di contratti registrati, in crescita del +1,4% rispetto al 2024.

Le variazioni annuali dei canoni di locazione nel comparto residenziale confermano un ciclo espansivo ormai consolidato (+3,4% in media). Le abitazioni in buono stato mostrano una sequenza di incrementi che, dopo la ripresa avviata nel 2022, si rafforza nel 2023 e nel 2024. Nel 2025 la crescita prosegue, anche se con un ritmo più moderato rispetto al recente passato, a conferma di un mercato ancora sostenuto da una domanda vivace e caratterizzato da una persistente carenza di offerta. Nello specifico, le restrizioni introdotte o annunciate sul mercato degli affitti tendono a riportare sul mercato qualche unità immobiliare oggi sottratta alla locazione tradizionale ma, trattandosi di piccole quantità, ciò non incide in modo sostanziale sugli equilibri generali.



Sul fronte dei rendimenti, il segmento abitativo si conferma su livelli elevati, con un rendimento totale medio lordo annuo pari all’8,4% (somma del rendimento lordo da locazione del 5,7% e di un aumento dei prezzi del 2,7%), leggermente superiore rispetto all’anno precedente. I tempi medi per concludere un contratto di affitto si attestano in media a 1,6 mesi, evidenziando la dinamicità del mercato.

Le previsioni dell’Osservatorio Immobiliare - Secondo gli operatori del settore, in assenza di shock economici il 2026 si prospetta in continuità con il percorso di crescita già delineato nel 2025. La domanda resta sostenuta, alimentata da una radicata preferenza per l’acquisto dell’abitazione, che continua a prevalere anche a fronte di una capacità di spesa limitata. Nonostante un costo dei mutui più oneroso e prezzi di compravendita elevati, le famiglie confermano infatti una forte propensione all’acquisto, ancora percepito come più conveniente rispetto alla locazione.



Sul piano previsionale, a fronte del venir meno della politica monetaria espansiva e al rialzo dei tassi, Nomisma stima un rallentamento dell’attività: nel corso del 2026 le compravendite residenziali dovrebbero crescere a un ritmo più contenuto (+1,8%) rispetto al 2025, attestandosi intorno alle 780 mila transazioni. Un livello che, secondo le attese, dovrebbe mantenersi sostanzialmente stabile anche nel biennio successivo, su livelli prossimi a quelli registrati nella ripresa post-Covid.



Alla presentazione sono intervenuti Fabio Mucci, CEO UniCredit RE Services e Responsabile Omnichannel Customer Experience UniCredit, Andrea Bontempi, Direttore Generale Nomisma, Lucio Poma, Chief Economist Nomisma, Elena Molignoni, Responsabile Osservatorio Immobiliare Nomisma, Chiara Pelizzoni, Senior Project Manager Nomisma, Domenico Ciacera, Responsabile Client Intelligence UniCredit RE Services, Federica Selleri, Director Technical Services, Energy & Sustainability CRIF Real Estate Services, Fabio Bistoncini, Fondatore e Presidente Bistoncini Partners, Paolo Cervini, CEO Polifin, Gewiss e Costim RE, Sindaca di Piacenza, Silvia Viviani, Assessore Urbanistica Comune di Livorno, Marco Leone, Senior Advisor Nomisma.