(Teleborsa) - Il 2025 ha rappresentato per il mercato immobiliare un anno di stabilizzazione dei trend avviati nella seconda metà dell’anno precedente: dopo una lunga fase di crescita, la domanda di affitti ha rallentato, mentre le compravendite hanno ripreso vigore, sostenute da un progressivo miglioramento delle condizioni di accesso al credito. Quali scenari si aprono ora per il nuovo anno?

A delinearli è Immobiliare.it Insights, la proptech company guidata da Luke Brucato e specializzata in analisi di mercato e data intelligence, parte del gruppo Immobiliare.it, il portale immobiliare leader in Italia, che ha analizzato le prospettive dei prezzi al metro quadro delle abitazioni a livello nazionale e nelle 12 principali città italiane in vista del 2026.

Secondo le stime, anche il prossimo sarà un anno di aumenti, sia per le compravendite che, soprattutto, per le locazioni: a fine 2026 i prezzi di vendita a livello nazionale risulteranno superiori del 3,1% rispetto a quelli attuali, ma i canoni cresceranno più rapidamente e segneranno un +8,1%.

Guardando alle singole città, gli incrementi percentuali più rilevanti per la vendita sono attesi a Firenze (+6,8%), Catania (+6,6%) e Verona (+6,4%). Per gli affitti, invece, guiderà la classifica Bari (+9,3%), seguita da Torino (+8,5%) e Palermo (+6,8%).

Analizzando le due grandi metropoli per antonomasia del nostro Paese, Milano e Roma, le previsioni indicano rialzi più significativi nel capoluogo lombardo rispetto alla Capitale: a Milano - che conserverà lo status di città più cara del Paese in entrambi i settori – i prezzi al metro quadro per l’acquisto aumenteranno del 2% entro fine 2026, mentre Roma crescerà di circa la metà (+1,1%). Sul fronte delle locazioni, la città meneghina registrerà un +5%, contro il +4,2% della Capitale.

"Il 2026 si preannuncia come un anno di continuità rispetto alle tendenze emerse negli ultimi mesi del 2025 - commenta Paolo Giabardo, Direttore Generale di Immobiliare.it. - La domanda abitativa resterà sostenuta e continuerà a riflettersi sia sulle compravendite sia sulle locazioni. Sul fronte delle vendite, prevediamo una crescita più stabile e moderata, sostenuta da condizioni creditizie favorevoli. Per gli affitti, invece, i canoni cresceranno più dei prezzi di vendita, riflettendo uno squilibrio strutturale tra domanda e offerta nelle principali città".

Comprare casa nel 2026: i prezzi attesi per la vendita
Entrando ancor più nel dettaglio delle singole città, nel 2026 i prezzi di vendita a Firenze aumenteranno di oltre 300 euro al metro quadro, superando la soglia dei 5.000 euro/mq: dai 4.738 attuali si passerà a 5.061. Anche Bologna registrerà una crescita rilevante, pari a 223 euro/mq, da 3.747 a 3.970 euro/mq.

Verona e Venezia sperimenteranno rialzi molto simili, +179 euro/mq nel primo caso e +174 nel secondo. Nella città scaligera i valori saliranno dagli attuali 2.807 euro/mq ai 2.986 di fine 2026, mentre nel capoluogo veneto da 3.445 a 3.619 euro/mq. Rincari superiori ai 100 euro/mq interesseranno anche Milano - dove una casa arriverà a costare quasi 5.700 euro/mq - Bari (da 2.248 a 2.355 euro/mq) e Napoli (da 3.032 a 3.137 euro/mq). Come per le due città venete, anche i principali centri siciliani, Catania e Palermo, registreranno una crescita quasi identica, rispettivamente +86 euro/mq e +80 euro/mq. Gli incrementi più contenuti per le case in vendita riguarderanno Roma, Genova e Torino: nella Capitale l’aumento sarà di 39 euro/mq (da 3.652 a 3.691 euro/mq), mentre nel capoluogo ligure e in quello piemontese i rialzi ammonteranno rispettivamente a +24 e +22 euro/mq.

Come si comporteranno i canoni
Per quanto concerne gli affitti, Bari e Firenze saranno le città con gli incrementi assoluti più consistenti nel 2026, seppur partendo da livelli di spesa molto diversi: nel capoluogo pugliese si passerà da 13 a 14,2 euro/mq, mentre la città toscana sfiorerà i 23 euro/mq dai 21,7 attuali. Aumenti marcati si registreranno anche a Milano, da 22,6 a 23,7 euro/mq, e a Torino, da 12,7 a 13,7 euro/mq.

Roma supererà i 19 euro/mq (oggi è a 18,5), mantenendosi sopra Bologna, che però conoscerà un rialzo più deciso, dai 17,1 euro/mq attuali ai 18 di fine 2026. Le previsioni indicano performance molto positive anche per Palermo e Catania, attualmente a pari merito a 9,4 euro/mq. Palermo raggiungerà i 10 euro/mq, mentre Catania si porterà a 9,9 euro/mq. Bene anche Napoli, da 14,8 a 15,5 euro/mq, Verona, che raggiungerà i 13 euro/mq (dai 12,4 attuali), e Genova, che da 10,6 euro/mq toccherà quota 11.

Tra le città analizzate, Venezia sarà quella caratterizzata dalla maggiore stabilità, con una crescita limitata all’1,4%: da 16,1 a 16,3 euro/mq.

Milano e Roma: le previsioni per i quartieri
Lo studio di Immobiliare.it Insights si focalizza infine sulle previsioni dei prezzi nei quartieri di Milano e Roma. Nel capoluogo lombardo tutte le aree, senza eccezioni, registreranno aumenti in entrambi i settori nel corso dell’anno: i prezzi richiesti per l’acquisto saliranno soprattutto a Precotto-Turro (+8,7%), Viale Certosa-Cascina Merlata (+8,3%) e Bicocca-Niguarda (+8%), mentre i rialzi più contenuti interesseranno la zona Arco della Pace-Arena-Pagano (+0,5%).

Per gli affitti, invece, saranno soprattutto le aree centrali a trainare gli incrementi: il Centro guiderà la classifica con un +9,2%, seguito da Solari-Washington (+8,4%) e Centrale-Repubblica (+7,8%). L’aumento più limitato é previsto per la cerchia dei Navigli, che comunque faranno segnare un solido +3%.

A Roma il quadro è più eterogeneo, in particolare per le locazioni. In alcuni quartieri, infatti, i canoni nel 2026 diminuiranno: è il caso di Termini-Repubblica (-2,9%) e Aventino-San Saba-Caracalla (-2,4%). All’opposto, si prevedono forti rialzi a Prati-Borgo-Mazzini-Delle Vittorie (+8,3%) e Magliana-Trullo-Parco de’ Medici (+7,2%).

Più uniforme la crescita dei prezzi di vendita, con incrementi diffusi in tutta la città: i più sostanziosi riguarderanno Testaccio-Trastevere (+6,1%), seguito da Garbatella-Navigatori-Ostiense (+5,5%) e Prati-Borgo-Mazzini-Delle Vittorie (+4,9%). La crescita più lieve si registrerà invece a Porta di Roma-Casal Boccone (+0,6%).