(Teleborsa) - Negli anni più recenti si è interrotta la lunga fase di espansione del comparto immobiliare avviatasi alla fine degli anni novanta. Dal 2006 le compravendite di case hanno segnato una flessione, divenuta via via più intensa; dal 2008 gli investimenti in costruzioni hanno registrato una contrazione. E' quanto si legge nel rapporto "L'andamento del mercato immobiliare italiano e i riflessi sul sistema finanziario" pubblicato dalla Banca d'Italia.
Come in precedenti fasi cicliche, i prezzi degli immobili residenziali hanno reagito con ritardo alla debolezza del settore: il ritmo di variazione è progressivamente diminuito, divenendo lievemente negativo solo nella prima metà di quest’anno. L'indebolimento del comparto immobiliare ha interessato tutte le principali aree del paese, ma è stato più accentuato nelle regioni del Centro.
Le informazioni più recenti forniscono segnali di attenuazione della fase recessiva. Il clima di fiducia delle imprese di costruzioni ha mostrato un rialzo dall’inizio dell’estate; la produzione dei settori industriali che forniscono i principali input intermedi al comparto delle costruzioni ha interrotto la pesante caduta segnata in primavera. Le prospettive restano tuttavia incerte. Secondo il sondaggio svolto lo scorso settembre dalla Banca d’Italia presso un campione di imprese operanti nel comparto delle costruzioni, il saldo tra le attese di aumento e quelle di riduzione della produzione nel 2010 è negativo per le imprese che operano prevalentemente nel settore residenziale, pressoché nullo nel resto del comparto.
La dinamica dei canoni di locazione in rapporto ai prezzi delle case e quella delle condizioni di accesso alla proprietà immobiliare da parte delle famiglie suggeriscono che le quotazioni negli anni più recenti si sarebbero mosse in linea con l’evoluzione del quadro economico generale e delle condizioni di accesso al credito. Non emergono sviluppi che denotino fenomeni di sopravvalutazione degli immobili. Peraltro, i giudizi degli agenti immobiliari censiti nell’inchiesta condotta dalla Banca d’Italia e da Tecnoborsa segnalano che le tendenze al ribasso dei prezzi potrebbero essersi attenuate nei mesi più recenti. L’insieme di questi elementi riduce il rischio che i prezzi delle case possano subire in prospettiva brusche flessioni.
Dal 2007 i prestiti bancari al comparto immobiliare hanno decelerato, fino a collocarsi nel settembre del 2009 su un ritmo di crescita appena inferiore all’1 per cento sui dodici mesi. Il rallentamento è ascrivibile prevalentemente ai mutui alle famiglie, la cui espansione (corretta per l’effetto contabile delle cartolarizzazioni) si è affievolita, fino al 2,9 per cento nello scorso ottobre. Nell’area dell’euro l’andamento del credito alle famiglie per l’acquisto di abitazioni è negativo, seppur di poco.
La decelerazione dei mutui registrata in Italia riflette in parte la debolezza ciclica della domanda di credito. Vi hanno contribuito, sino all’estate del 2008, i rialzi dei tassi di interesse, nonché, nel periodo più recente, l’irrigidimento dei criteri di offerta di prestiti da parte delle banche, in relazione all’aggravarsi della crisi finanziaria.
Anche i finanziamenti bancari al settore delle costruzioni hanno rallentato dalla fine del 2007, riflettendo la debolezza degli investimenti in questo comparto; lo scorso settembre la crescita sui dodici mesi dei finanziamenti era appena negativa.
Dall’autunno del 2008, in seguito alla riduzione dei tassi ufficiali e al conseguente generale calo dei rendimenti di mercato, in Italia il costo dei nuovi mutui è sceso in misura considerevole; rispetto al picco di agosto 2008 i tassi sono oggi inferiori di 3,4 punti percentuali per i prestiti a tasso variabile e di 1,1 punti per quelli a tasso fisso.
Il confronto tra il costo dei mutui in Italia e nell’area dell’euro non fornisce risultati univoci. I tassi nel nostro paese sono inferiori a quelli medi dell’area per le operazioni a tasso variabile (2,3 contro 2,8 per cento). I mutui a tasso fisso rimangono però più onerosi (5,0 per cento in Italia contro il 4,4 nell’area per i prestiti con tasso determinato per almeno 10 anni). Nello scorso settembre, ultimo mese per il quale sono disponibili i dati, il costo dei finanziamenti bancari a breve alle imprese di costruzioni era pari al 5,8 per cento, in calo di oltre due punti rispetto alla fine del 2008. Dalla metà del 2008, la qualità del credito al settore immobiliare ha subito un progressivo deterioramento, in linea con quello dell’attività economica. Nel terzo trimestre di quest’anno il flusso delle nuove sofferenze rettificate in rapporto alla consistenza dei prestiti alla fine del periodo precedente ha raggiunto l’1,5 per cento per le famiglie consumatrici (dallo 0,9 nel periodo corrispondente del 2008) e il 4,1 per cento per le imprese di costruzioni (2,2 nel 2008); quest’ultimo valore è il più elevato dal 2000.