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Mercato immobiliare, IPI: uffici e logistica trainano investimenti nel 2022

Economia ·
(Teleborsa) - Aumenta il volume di investimenti nel mercato immobiliare italiano. Il quarto trimestre 2022 si chiude registrando investimenti per 2,57 miliardi, il totale da inizio anno è pari a 12,2 miliardi di euro (+26% circa rispetto al 2021 e +20% rispetto alla media degli ultimi cinque anni). I settori trainanti sono stati gli Uffici e la Logistica, che hanno rappresentato oltre il 61% del totale degli investimenti.



Il segmento Uffici, con volumi pari a 4,7 miliardi di euro (di cui circa 964 milioni di euro nel quarto trimestre), si conferma il comparto più attrattivo anche alla luce di alcune importanti operazioni. Milano ha registrato nell’anno transazioni per oltre 3,5 miliardi di euro, pari al 74% circa del totale investito, mentre Roma oltre Euro 600 milioni. Si conferma l’attenzione per la componente prime del mercato, mentre si registra una maggiore diversificazione territoriale dovuta anche alla bassa vacancy di prodotto di grade A. In termini di assorbimento di spazi, le prospettive occupazionali per i dipendenti che lavorano in ufficio continuano a essere stabili e positive, con una
occupazione fisica degli spazi in media pari all’80%. I volumi assorbiti nel corso dell’anno mostrano ottime performance non solo per Milano (con il dato record di oltre 500.000 mq di take up) e Roma (145.000 mq), ma anche per alcuni mercati regionali quali, in primis, Torino, Bologna e Napoli, anche se questi ultimi sono caratterizzati da operazioni sempre più mirate e selettive. In generale, la domanda per immobili prime, in particolare nelle città supportate da una forte infrastruttura di trasporto, elevati servizi e attenzione alla sostenibilità ambientale, è destinata a rimanere elevata, mentre asset datati e non conformi alle attuali esigenze di mercato rischiano di diventare obsoleti a meno che non vengano considerati come opportunità da ristrutturare in un’ottica value add.


Il comparto Retail ha mostrato una discreta tenuta registrando circa Euro 900 milioni nel corso dell’anno (di cui circa Euro 300 milioni nel quarto trimestre). La domanda rimane forte per la componente High Street. A guidare i volumi di investimento per il 2022, insieme al comparto uffici, è il settore della Logistica, che rappresenta oggi un riferimento per il mercato italiano degli investimenti caratterizzato ancora da un basso profilo rischio-rendimento. I volumi registrati sono pari a circa Euro 2,8 miliardi, di cui Euro 315 milioni nel trimestre, che confermano il dato registrato nel corso del 2021 (+3,30%). L’interesse degli investitori è generalizzato verso le diverse tipologie di prodotto ed è spinto dalla trasformazione del mercato della distribuzione, dalla domanda in crescita di spazi e
dai rendimenti interessanti.

Il mercato degli Hotel ha registrato volumi pari a circa 1,41 miliardi di euro, in rialzo (+11%) rispetto al 2021. L’interesse degli investitori si è rivolto soprattutto verso strutture ricettive rilevate per rinnovare il mercato con prodotti di alto standard qualitativo.
Nel corso del 2022 la componente di immobili Mixed-use ha toccato volumi di investimento pari a circa Euro 225 milioni, in contrazione del 56% rispetto al 2021, anno caratterizzato dalla chiusura di alcune operazioni particolarmente rilevanti.

Ottimi risultati per il comparto Living con 1,54 miliardi di euro(+11% rispetto al 2021), di cui Euro 186 milioni registrati nel quarto trimestre. Il comparto, declinato in diverse categorie che vanno dallo Student al Senior housing, è guidato dagli investimenti nel Multi family, localizzati principalmente nelle aree metropolitane di Milano e Roma. Si registrano le buone performance per il prodotto in affitto BTR (Built To Rent). Il segmento Student Housing ha fatto registrare numerose operazioni principalmente value add e iniziative di forward purchase in alcune città italiane.

Continua l’ottima performance per il comparto dei prodotti alternativi quali Data center e Centraline telefoniche che, in primis, sono strettamente correlati all’economia del Paese e allo sviluppo tecnologico incoraggiato dal PNRR. Gli investimenti complessivi registrati sono stati pari a circa 292 milioni di euro, di cui 93 milioni registrati nel corso dell’ultimo trimestre a conferma dell’interesse crescente verso questi prodotti che offrono rendimenti elevati su orizzonti temporali di lungo periodo.

Il comparto Healthcare ha registrato volumi di investimento pari a 367 milioni di euro, in linea con il 2021, a conferma del consolidamento di questa asset class. Il prodotto RSA continua a pesare notevolmente sul totale attraverso numerose transazioni e operazioni di sale & lease-back di portafogli. Escludendo i portafogli in località miste, complessivamente, gli investimenti a Milano
hanno rappresentato circa il 44% delle operazioni (pari a oltre 4,8 miliardi), mentre gli investimenti a Roma hanno rappresentato il 12% (pari a Euro 1,46 miliardi circa) del volume complessivo.

IPI segnala che le operazioni chiuse nel corso del 2022 evidenziano, per quanto riguarda la provenienza dei capitali, un leggero aumento (28%) della componente domestica rispetto al 2021 (20% dei volumi), mentre il capitale straniero rappresenta complessivamente il 72%.

I risultati raggiunti nel corso del 2022 sottolineano l’attrattività del mercato italiano nonostante il rallentamento registrato nel corso dell’ultima parte dell’anno causato dall’aumento del costo del debito e dei tassi di interesse oltre che dalla crescita dei prezzi energetici e dei materiali per le costruzioni. Per la prima parte del 2023 sono destinate a mantenersi le incertezze degli operatori dovute, principalmente, al rallentamento macroeconomico e alle dinamiche inflattive, per poi stabilizzarsi nella seconda parte dell’anno.
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