(Teleborsa) -
"Values drives Value": il valore genera valore. Con un titolo emblematico che rimanda al concetto di come solo mettendo in gioco valori economici, sociali e di governance sia possibile generare nuovo valore, torna a maggio a Riva del Garda la
decima edizione di REbuild, l'evento che riflette su come fare innovazione nel comparto delle costruzioni. Come da tradizione, nel giorno della presentazione del programma – un'agenda ricca, trasversale e multidisciplinare in cui case history di successo, novita` tecnologiche, di prodotti, processi e servizi indispensabili a traguardare gli obiettivi della necessaria trasformazione del comparto – REbuild ha indicato, dati alla mano, le ragioni per cui questa nuova spinta alla transizione in edilizia e` l'unica strada percorribile per non perdere competitivita` nel mercato del Real Estate e come sistema Paese. Il solido impianto valoriale messo in gioco dalla manifestazione di Riva del Garda e` infatti arricchito da una
ricerca esclusiva appena pubblicata per l'Osservatorio di REbuild dal
Dipartimento di Culture del Progetto dell'Universita` Iuav di Venezia guidato da Ezio Micelli, presidente del Comitato Scientifico dell'evento: la riqualificazione immobiliare e` premiata dal mercato, ma con forti disomogeneita` che penalizzano in modo molto piu` marcato le piccole e medie citta`.
"La transizione verde e` una grande opportunita`, ma politica e istituzioni sono dunque chiamate a prestare attenzione all'alto rischio di malcontento" afferma
Micelli. Quale e` la ricetta per il futuro? "Innanzitutto, – prosegue il presidente del Comitato Scientifico dell'evento –l'industria delle costruzioni e la sua intera filiera va allineata ai valori condivisi della sostenibilita`, a tutti i livelli della catena. In secondo luogo, bisogna uscire dalla logica dei bonus a pioggia, per delineare un piano di incentivi modulato secondo una impostazione strategica laddove c'e` bisogno di aiuto. Infine, e` necessario risolvere il problema del freno alla rigenerazione che troppo spesso deriva da processi amministrativi e burocrazia non al passo con le urgenze del tempo che viviamo".
Riqualificare il patrimonio edilizio esistente significa investire sulla manutenzione di un bene, che se ben ristrutturato e` in grado di generare nuovo valore economico e una migliore qualita` della vita. Tuttavia – segnala la ricerca – se nei mercati piu` importanti, ad esempio a Milano o Firenze, la domanda sostiene ampiamente l'offerta e gli interventi piu` innovativi di deep retrofit generano da soli la propria redditivita`, in altri contesti, come le citta` minori, dove la proprieta` diffusa e` nelle mani di fasce di popolazione a bassa capacita` di spesa, la situazione e` ben diversa: e` in questi contesti – secondo i ricercatori – che e` necessario che lo Stato intervenga con un sostegno, per evitare che la transizione venga percepita come ingiusta, discriminante nei confronti di chi non ha risorse per il retrofit, nonche´ causa di polarizzazione territoriale, penalizzando oltretutto l'Italia rispetto ad altre nazioni d'Europa.
"Lo studio di quest'anno – spiega
Micelli – non fa altro che riprendere una ampia famiglia di studi e ricerche che sono stati condotti in
Europa rispetto alla differenziazione del mercato residenziale in funzione della certificazione che in Italia chiamiamo Ape. Questa differenziazione ormai inizia a essere evidente e inizia a differenziare il patrimonio di maggiore qualità, di maggiore prestazionalità ambientale rispetto a quello che invece non presenta una significativa valorizzazione questo punto di vista. All'inizio pensavamo che si trattasse di numeri tutto sommato contenuti, oggi invece scopriamo che il mercato si sta sempre di più divaricando con percentuali che raggiungono senz'altro un quarto o un terzo del valore in funzione della diversa collocazione tra la classe A, la migliore, e le classi invece inferiori E, F, e G. Questo è un fenomeno che presenta una grande variabilità, infatti quest'anno abbiamo voluto indagare se esiste, ad esempio, una differenziazione tra ciò che avviene nelle grandi città e nelle piccole città. Quello che vediamo è che questo meccanismo incide particolarmente laddove i valori al metro quadro sono più bassi e dove, dunque, le famiglie godono di un patrimonio tutto sommato
più contenuto. In questo caso la percentuale è decisamente più robusta rispetto a quello che avviene nelle grandi città. Tutto questo ha un rilievo perché prefigura una transizione che non si presenta equa. Nel passaggio da un mondo a un altro, da quello in cui i valori ambientali si sostanziano anche nel patrimonio immobiliare, qualcuno sembra perdere e perdere di più rispetto ad altri. Di qui la necessità di iniziare
anche a pensare politiche che differenzino il proprio operato tra contesti che si vedono diversamente colpiti da un percorso di disaggregazione del patrimonio che ha a che fare proprio con una diversa percezione da parte della domanda, della sensibilità e del rilievo dell'energia nel campo abitativo. Il problema è che qui non dobbiamo trasformare una modesta frazione del patrimonio, dobbiamo trasformare l'intero patrimonio o meglio del patrimonio si colloca nelle classi E, F e G, dunque nelle tre peggiori. Dobbiamo pensare a un
percorso che riguarda la casa degli italiani che rappresenta la metà del patrimonio della ricchezza delle famiglie di questo paese. Il 110 ha, io credo, suggerito una proposta per migliorare le condizioni del settore delle costruzioni ma si è dimostrato assolutamente incompatibile con i margini della finanza pubblica. Dobbiamo iniziare a pensare a diversi modi per entrare all'interno della filiera sostenendo non al 100% ma con percentuali decisamente inferiori e soprattutto valutando criticamente se entrare sul lato dell'offerta, se sostenere la domanda come sostenere nei diversi contesti territoriali. Si tratta, alla luce di quello che emerge dagli studi che, non solo, anche altri hanno compiuto in questi mesi, di iniziare a declinare il tema delle politiche con maggiore sensibilità e con maggiore coerenza rispetto al vincolo della spesa pubblica.
Intanto il mercato differenzia istantaneamente un'abitazione che ha una performance energetica di maggiore qualità, per cui immediatamente se facciamo un intervento abbiamo un immobile che vale di più. Poi dopo questo valore si estrinseca nel fatto che abbiamo bollette che sono quasi cancellate o cancellate del tutto. Questa dimensione è ciò che, di fatto, oggi rappresenta l'opportunità per le famiglie. Una creazione di valore che riguarda il miglioramento complessivo del patrimonio e una sua collocazione in una fascia più alta di mercato e l'annullamento o il significativo abbassamento delle bollette legate in particolare al riscaldamento. Questi due elementi concorrono alla creazione di valore e giustificano, almeno per quota parte, l'investimento che le stesse famiglie sono chiamate a fare. Quindi il tema è: qual è il rendimento che noi possiamo avere da un investimento di carattere retrofit? Dobbiamo valutare questi numeri, dobbiamo costruire una una dinamica del valore che permetta alle famiglie di trovare conveniente una adesione ai principi di decarbonizzazione, sostenibilità e circolarità. Questa è la sfida e io credo che almeno in una fase il contributo pubblico sarà fondamentale, sarà imprescindibile ma a termine noi dobbiamo pensare che questo diventi uno straordinario mercato all'interno del quale operatori di mercato offrano un servizio da un punto di vista finanziario, da un punto di vista tecnico e da un punto di vista industriale, in grado di trasformare il percorso di retrofit in una opportunità di natura economica assolutamente autosufficiente".
Direttiva UE e patrimonio immobiliare italiano – La ricchezza delle famiglie italiane e` significativamente legata alle abitazioni di proprieta`. La cassaforte degli italiani e` un asset che vale oltre 5.200 miliardi di euro, destinati pero` in gran parte a perdere di valore in assenza di interventi di efficientamento e riqualificazione. Il parco immobiliare italiano e` vetusto e altamente energivoro. Si tratta di uno scenario composto da circa 35 milioni di unita` immobiliari di cui il 70% ha piu` di 40 anni, l'80% e` pre-1990, a cui va la responsabilita` del 45% dei consumi energetici nazionali (quasi il 30% va ricondotto al settore abitativo, composto per il 79% da consumi termici e per il 21% da consumi elettrici) e di buona parte delle emissioni di CO2. Cinque milioni di immobili residenziali, appartenenti alle classi piu` energivore, dovranno essere riqualificati in tempi relativamente brevi. Milioni di immobili usciranno presto dal mercato, con effetti dirompenti sui risparmi delle famiglie.
REbuild: lo studio prodotto – Un anno fa, uno studio esclusivo prodotto per REbuild dimostrava, per la prima volta con numeri alla mano, quanto dall'efficientamento energetico di un immobile derivasse un ritorno positivo in termini di risparmio dei costi, attrattivita` e valore di mercato. La nuova ricerca amplia e approfondisce l'analisi dell'impatto dell'efficientamento sia in termini di dato economico, sia in relazione a piu` mercati territoriali, proprio in concomitanza con la revisione della direttiva UE sulle ‘Case Green'. Il mercato riconosce la variazione dei prezzi per livelli piu` elevati di prestazioni energetiche, e che questo riconoscimento e` piu` marcato nei centri di medie dimensioni rispetto alle grandi citta`. Cio` significa anche che la mancata riqualificazione provoca una maggiore erosione del valore della proprieta` in centri che sono gia` caratterizzati da valori di mercato piu` bassi, meno vivaci e meno dinamici: la transizione – e` il rischio segnalato – puo` sembrare ingiusta poiche´ colpisce in modo sproporzionato coloro che hanno valori immobiliari piu` bassi e mezzi limitati per provvedere ai miglioramenti tecnologici delle proprieta`. Lo studio considera il mercato immobiliare in sei citta` italiane: tre metropolitane (Milano, Torino e Firenze) e tre citta` di medie dimensioni (Padova, Mestre e Bergamo). Il campione include quasi 3.000 proprieta` di cui sono state registrate le principali caratteristiche locazionali, tipologiche e tecnologiche in conformita` con la classificazione dell'Agenzia delle Entrate. Cio` che emerge con chiarezza e` che nelle citta` di medie dimensioni, il divario medio nel prezzo premium tra proprieta` ad alta efficienza (classe A) e proprieta` a bassa efficienza (classe G) e` del 30%, mentre arriva al 14% tra proprieta` di classe D e classe G. Nelle citta` metropolitane, il divario nel prezzo premium tra proprieta` ad alta efficienza (classe A) e proprieta` a bassa efficienza (classe G) e` del 15%, e diminuisce al 6% tra proprieta` di classe D e classe G. Le grandi citta` con mercati immobiliari significativi sono meno influenzate dalla crescita del valore associata a una maggiore efficienza energetica: il divario di valore e` contenuto a causa della maggiore domanda e della maggiore vitalita` del mercato. Le citta` piu` piccole con mercati meno vivaci, competitivi e dinamici, si distinguono per i loro divari piu` significativi. Ne emerge una polarizzazione dei valori immobiliari tra territori e gruppi sociali, che si verifica principalmente tra coloro che hanno i mezzi finanziari per investire in aggiornamenti tecnologici per la loro proprieta` e coloro che non lo fanno, e ancora, tra i proprietari nei grandi centri e quelli nei centri di medie e piccole dimensioni.
IL PROGRAMMA DI REBUILD 2024 – Industrializzazione dei processi e deep-retrofit, decarbonizzazione, ESG e salute e benessere abitativo come nuovo driver su cui spingere. Ma anche esempi pratici sui cambiamenti che la digitalizzazione e l'AI stanno imprimendo, con una velocita` impressionante, nei processi di progettazione, costruzione e trasformazione del mercato; una riflessione sulla conoscenza dei materiali e sul riciclo; il Proptech che avanza cambiando le regole del Real Estate lungo tutta la filiera immobiliare. Sono questi i temi al centro delle 16 conferenze e degli 8 workshop in programma che vedranno la presenza di una sessantina di ospiti e relatori di livello internazionale. La spinta all'innovazione – nel DNA dell'evento – portera` inoltre quest'anno REbuild a misurarsi con una nuova frontiera: la conferenza di chiusura vedra` protagonista Walter Cugno, Vice-President, Exploration & Science di Thales Alenia che sviluppera` una riflessione sull'abitare e vivere nello spazio, un ambiente che non permette sprechi di alcun genere e che valorizza al massimo le risorse disponibili grazie a tecnologie che in futuro potranno integrarsi nelle costruzioni sulla Terra. Filtrano intanto i primi nomi degli speaker di REbuild 2024: Martin Wood (Bryden Wood) si occupera` del Design to value: il valore al centro della progettazione; Margot Pellegrino (Lab'Urba - Universite´ Gustave Eiffel) esporra` alcune esperienze di deep retrofit che hanno avuto concreta attuazione in Francia; Mahesh Ramanujam (Global Network for Zero) interverra` sui nuovi protocolli della decarbonizzazione; Dominik Campanella (Concular) spieghera` come rendere operativa l'economia circolare nel settore delle costruzioni; sui criteri ESG nella catena del valore gli interventi di Lia Turri (PwC Italia) e Davide Agazzi (FROM); Angelica Krystle Donati (ANCE Giovani) e Andrea Ciaramella (Politecnico di Milano - Italian Proptech Network) si occuperanno di Proptech, digitalizzazione e innovazione dell'ambiente costruito; Giuseppe Milano (Greenaccord Onlus) interverra` sui nuovi modelli per la transizione energetica; Roberta Bulgari (Enel Italia) parlera` del benessere abitativo come nuovo e determinante driver del valore; Nadia Boschi (Lendlease Italy SGR) concentrera` l'analisi sui materiali, dal recupero del passato alle innovazioni di domani.