Mercato immobiliare in ripresa nel 2019. Pandemia getta ombre sul futuro

(Teleborsa) - Il mercato immobiliare ha chiuso un 2019 positivo, con un aumento delle compravendite immobiliari, in gran parte sostenute dagli acquisti della prima casa e dai mutui agevolati, e si è affacciato al 2020 con un moderato ottimismo, venendo poi gelato dallo scoppio della pandemia di Covid-19, che ha notevolmente mutato lo scenario economico mondiale ed italiano, lasciando ad oggi grande incertezza per il futuro.

E' quanto emerge dal consueto Rapporto annuale presentato oggi in videoconferenza dalla FIAIP, associazione che rappresenta gli agenti immobiliari italiani, in collaborazione con ENEA e I-COM. Ad illustrare il trend del mercato immobiliare è stato il Vice Presidente FIAIP, Mario Condò de Satriano, mentre il Presidente Nazionale FIAIP, Gian Battista Baccarini, ha affrontato la delicata tematica dell'emergenza attuale e delle prospettive del mercato. Alessandro Federici, Responsabile monitoraggio Dipartimento unità efficienza energetica Enea, e Franco D'Amore, Vice Presidente I-Com, hanno trattato le tematiche relative alle ristrutturazioni immobiliari ed all'efficienza energetica.

IL MERCATO NEL 2019: IN ITALIA C'E' VOGLIA DI CASA

Nel 2019, le compravendite di abitazioni sono cresciute del 4% per 603 mila transazioni immobiliari, favorite dalla buona performance di alcune città capoluogo dove si è registrato un buon incremento degli investimenti immobiliari. Una crescita sostenuta da una forte domanda (+30%), sia di chi acquista la prima casa, sia da chi considera gli immobili un investimento sicuro (+22%). Una tendenza favorita anche dalla grande convenienza dei mutui che, grazie al mantenimento di tassi sui minimi storici, hanno supportato circa il 70% delle transazioni immobiliari. In crescita anche gli acquirenti internazionali, in particolare extracomunitari.
Le tipologie di immobili più ricercate restano il bilocale (53%) ed il trilocale (42%). Crescono anche le ricerche di abitazioni nelle periferie. Quanto alla motivazione, la principale concerne per l'acquisto della prima casa (83%).

Lo scorso anno si è registrata anche una prima stabilizzazione dei prezzi degli immobili, che fanno segnare nella media nazionale un -2,77% per il residenziale ed un calo un po' più accentuato per uffici e terziario (-4,39%), negozi (-4,13%) e capannoni ( -5,27%).

Per quanto riguarda le locazioni, si registra un aumento del volume del 3%, favorito anche dai contratti con cedolare secca, transitori e a canone concordato. Un segmento che ha registrato una brusca frenata è quello degli affitti brevi.

"Negli ultimi anni il mercato immobiliare aveva fatto segnare un progressivo cambiamento di passo, in netta controtendenza con la mancata crescita del Paese", spiega Mario Condò de Satriano, mettendo in luce anche le "fragilità" del sistema Paese - politica ed economia - che non si è tradotta in una crescita dei valori immobiliari come avviene nel resto d’Europa.

"Se non ci fosse stata l’emergenza pandemica - aggiunge - il 2020 sarebbe stato un altro anno buono per comprare immobili a prezzi che, nel corso del 2020, si sarebbero potuti ulteriormente stabilizzare".

LE PROSPETTIVE OSCURATE DALLA PANDEMIA

In questo primo scorcio del 2020, migliaia contratti di compravendita (20 mila) e contratti di locazione (65 mila) non si sono potuti realizzare a causa pandemia e si ritiene che questa fase proseguirà fino all'avvio della Fase 2,. Un dato che certamente getta un'ombra sul futuro, così come le disastrose previsioni dell'UPB sul PIL, con evidenti ripercussioni anche sul mercato immobiliare, che conta per circa un quarto del PIL nazionale.

Gian Battista Baccarini, Presidente FIAP, ha messo in luce le alterne vicende che hanno caratterizzato il mercato immobiliare a partire dal 2011 e la ripresa accennata negli ultimi sei anni, anche se lo shock pandemico ha radicalmente mutato lo scenario di riferimento. In questa fase sarebbe "incauto" fare stime sul futuro - sottolinea - perché qualsiasi previsione oggi sarebbe "da chiromante". Tutto dipenderà da "quando" e "come" si tornerà alla normalità afferma il Presidente, aggiungendo che le riaperture dovranno necessariamente coincidere con il miglioramento della situazione sanitaria, altrimenti non ci sarà una ripartenza.

Quali misure per il rilancio? Il Cura Italia così come il Dl Liquidità - afferma Baccarini - sono decreti emergenziali che si rivelano insufficienti per sostenere la ripresa. E fa riferimento alla proposta di un Piano Marshall che preveda uno stop alle tasse, la riduzione del cuneo fiscale e l'immissione di ingenti quantità di liquidità "reale", necessarie per far ripartire investimenti.

RISTRUTTURAZIONI EDILIZIE ED EFFICIENZA ENERGETICA

Migliora ulteriormente la qualità energetica degli immobili acquistati nel corso 2019. L’analisi delle dinamiche del mercato immobiliare in funzione della classe energetica degli immobili, svolta da ENEA in collaborazione con l’Istituto per la Competitività (I-Com) e FIAIP, su un campione di oltre 800 agenti immobiliari, ha evidenziato che l'80% delle transazioni su nuove abitazioni ha riguardato unità nelle classi energetiche A o B, mentre per quelle ristrutturate questa percentuale è arrivata al 36% nel 2019 (era al 22% del 2018). Il mercato, però, resta ancora vincolato alle categorie energetiche meno performanti poiché il 70% degli scambi ha coinvolto immobili non ancora efficientati (classi F, E, G) ed ancora da ristrutturare.

"La lettura dei dati 2019 sulle tendenze del mercato immobiliare rispetto al tema dell’efficienza energetica restituisce un quadro incoraggiante", commenta Franco D'Amore, Vicepresidente dell’Istituto per la Competitività (I-Com), che cita anche le "preoccupanti incognite" gettate dalla pandemia di Covid-19 e le opportunità che la stessa offre, grazie alle "mutate esigenze abitative", che impongono un "ripensamento in termini di multifunzionalità e versatilità degli spazi domestici" e quindi un'accelerazione degli investimenti in ristrutturazioni di qualità.

L'analisi presentata da Alessandro Federici, responsabile ENEA del monitoraggio delle politiche per l’efficienza energetica, si è focalizzata sulle barriere che ostacolano gli interventi: prima di tutto quella economica (la spesa), poi la scarsa percezione dei benefici in termini di aumento di valore dell'immobile e, dal lato del settore creditizio, la rischiosità che accompagna i prestiti erogati per interventi di ristrutturazione.

Resta ancora molto da fare per avvicinare domanda ed offerta, ha spiegato Federici, aggiungendo che le leve per accelerare gli interventi di riqualificazione passano per un cambio comportamentale dell'utenza, per azioni di formazione e informazione degli operatori immobiliari e di tutti gli altri attori e per adeguati meccanismi di incentivazione, che coprano almeno il medio periodo. "Un cambiamento comportamentale da parte degli utenti finali - sottolinea il ricercatore - rappresenta un requisito imprescindibile per aggredire l’enorme potenziale di risparmio energetico rappresentato dagli immobili da ristrutturare".