Prezzi case in Europa in crescita del 4% nel 2026: carenza di offerta continua a frenare qualsiasi correzione

(Teleborsa) - I prezzi delle abitazioni in Europa continueranno a salire in media del 4% nel 2026 e oltre il 3% nel 2027, superando la crescita dei redditi. Le revisioni rispetto alle previsioni di febbraio 2026 restano contenute, entro un punto percentuale nella maggior parte dei mercati, concentrate soprattutto nel biennio 2027-2028. È quanto emerge dal report "European Housing: Supply Shortfalls Limit Price Relief" di S&P Global Ratings.

Le eccezioni principali sono Svezia e Portogallo: la previsione svedese per il 2026 è stata rivista al ribasso di oltre un punto, riflettendo il rialzo dei tassi ipotecari nel secondo trimestre, l'incertezza occupazionale e l'elevata sensibilità ai tassi delle famiglie svedesi, il cui debito residuo rappresenta il 173% del reddito disponibile. Al contrario, la previsione per il Portogallo è stata alzata del 3%, sostenuta da una crescita dei prezzi nel 2025 superiore alle attese, trainata da bassa offerta, costruzioni lente e forte domanda interna.

Tre fattori macroeconomici spiegano gran parte delle revisioni. Sul fronte dell'inflazione, il CPI è ora atteso più alto di 1-1,6 punti percentuali in tutti i mercati europei per effetto del conflitto in Medio Oriente e del conseguente rialzo dei prezzi energetici. Sui tassi, i rendimenti sovrani decennali sono saliti di 20-30 punti base nell'Eurozona e in Polonia, e di circa 60 punti base nel Regno Unito, spingendo al rialzo i tassi ipotecari; S&P prevede un rialzo della Bank of England nel 2026 e due della BCE, con il secondo nella seconda metà dell'anno. Poiché i rendimenti sono saliti meno dell'inflazione, i tassi ipotecari reali risultano ora significativamente più bassi rispetto alle stime di novembre 2025, un fattore di sostegno per i prezzi immobiliari nella maggior parte dei paesi europei.

Sul mercato del lavoro, la disoccupazione è attesa in aumento in Francia, Paesi Bassi e Belgio, mentre in Italia è scesa al 5%, più di quanto previsto, offrendo solo un moderato sostegno ai prezzi.

Al di là dei fattori ciclici, permangono le forze strutturali che frenano l'offerta abitativa europea: cambiamenti nelle preferenze abitative che superano la crescita demografica, colli di bottiglia nel settore delle costruzioni, mercati del lavoro tesi e costi elevati dei materiali — questi ultimi ancora sotto l'effetto duraturo dello shock energetico del 2022. Diversi governi hanno varato pacchetti legislativi per affrontare il problema, ma con tempi di attuazione lunghi: in Germania, il "Bau-Turbo" introdotto nell'ottobre 2025 consente deroghe temporanee alla normativa urbanistica fino al 2030, ma il suo impatto pieno sull'offerta richiederà anni. In Francia, il piano "Relance Logement" punta a due milioni di permessi di costruzione entro il 2030, restando però più un obiettivo aspirazionale che un catalizzatore di offerta nel breve termine.

In Italia, il "Piano Casa" adottato a maggio 2026 privilegia la ristrutturazione dell'edilizia pubblica, ma il paese detiene anche la quota più alta nell'UE di abitazioni non occupate, il che limita l'efficacia di un approccio centrato sullo stock esistente. Nei Paesi Bassi, in Spagna e nel Regno Unito, riforme normative sono in corso ma richiederanno tempo per tradursi in un aumento reale dell'offerta.

Secondo S&P, la recente ondata di iniziative politiche è "benvenuta ma in gran parte reattiva", e difficilmente risolverà le due frizioni dominanti sul lato dell'offerta: inflazione dei costi di costruzione e carenza di manodopera. Le previsioni dell'agenzia continuano quindi a riflettere una condizione di sottoofferta strutturale, che manterrà i prezzi nominali delle case europee su un trend rialzista fino al 2029.

(Foto: Mirko Kaminski / Pixabay)